Xác định loại đất và điều kiện bồi thường khi thu hồi

Quy định của pháp luật về điều kiện bồi thường khi bị thu hồi đất đai như thế nào? Khi thu hồi đất và bồi thường do thu hồi đất tại sao phải xác định loại đất? Luật Việt Hưng tư vấn quy định pháp luật về xác định loại đất và điều kiện bồi thường khi thu hồi đất.

Tại sao phải xác định loại đất để bồi thường khi thu hồi đất thế nào?

Tại sao phải xác định loại đất để bồi thường là vấn đề quan trọng để tính mức bồi thường khi thu hồi đất? Loại đất bị thu hồi sẽ ảnh hưởng tới giá bồi thường và mức bồi thường cũng như trình tự thủ tục thu hồi… Điều 11 Luật Đất đai 2013 quy định việc xác định loại đất để bồi thường khi thu hồi đất dựa trên một trong các căn cứ sau đây:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đã được cấp trước ngày 10/12/2009; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận;
Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận.

Đối với trường hợp không có giấy tờ theo quy định trên thì việc xác định loại đất để bồi thường khi thu hồi đất được quy định tại Điều 3 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, gồm:

Trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép thì: Loại đất được xác định theo hiện trạng đang sử dụng;
Trường hợp đang sử dụng, đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép: Căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất để xác định loại đất.
Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất: Căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và dự án đầu tư.

Đối với thửa đất sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất) thì việc xác định loại đất như sau:

Trường hợp xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích thì tách thửa đất theo từng mục đích và xác định mục đích cho từng thửa đất đó;
Trường hợp không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích sử dụng đất chính được xác định theo loại đất có mức giá cao nhất trong bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành.
Trường hợp nhà chung cư có mục đích hỗn hợp, trong đó có một phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ thì mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư được xác định là đất ở.

Điều kiện bồi thường về đất khi thu hồi đất quy định như thế nào?

Theo quy định tại Điều 74 Luật Đất đai 2013 nêu rõ nguyên tăc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

Điều 74. Nguyên tắc bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất

Người sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất nếu có đủ điều kiện được bồi thường quy định tại Điều 75 của Luật này thì được bồi thường.
Việc bồi thường được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.
Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật.

Do vậy, nếu người bị thu hồi đất có đủ điều kiện được giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi.

Về điều kiện bồi thường về đất, khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với cá nhân, hộ gia đình như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này;…”.

Như vậy, để được bồi thường về đất thì cá nhân, hộ gia đình cần đáp ứng các điều kiện sau:

Đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.
Có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận nhưng chưa được cấp.

Trường hợp ngoại lệ:

Tuy nhiên, vẫn có trường hợp đất không được cấp Giấy chứng nhận nhưng vẫn được xem xét bồi thường, điều này được nêu tại khoản 2 Điều 77 Luật Đất đai 2013:

“2. Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này”.

Theo đó, mặc dù không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng vẫn được bồi thường về đất nếu đáp ứng đủ 02 điều kiện sau: