Tư vấn sang tên sổ đỏ cho công ty cổ phần

Chào luật sư công ty luật Việt Hưng tôi và gia đình sinh sống tại thành phố Hải Dương và làm việc tại một công ty có trụ sở chính tại Hà Nội. Hiện nay, do nhu cầu mở rộng hoạt động kinh doanh nên công ty muốn mua nhà tôi làm trụ sở để đặt chi nhánh tại Hải Dương. Tuy nhiên nhà tôi vẫn đang thế chấp sổ đỏ tại ngân hàng thì có sang tên sổ đỏ cho công ty được không. Tôi phải lên trụ sở chính của công ty ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay ở đâu? tôi muốn hỏi thủ tục sang tên sổ đỏ cho công ty cổ phần thế nào? xin cảm ơn

Trả lời: (mang tính tham khảo)

Chào bạn, trường hợp mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ cá nhân, gia đình bạn cho công ty hay còn gọi là sang tên sổ đỏ cho công ty của bạn chúng tôi trao đổi như sau:

Khi cá nhân, hộ gia đình chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công nhận – cấp giấy chứng nhận cho công ty hay cá nhân, tổ chức khác tức có sự thay đổi về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất…thì phải tiến hành thủ tục đăng ký biến động về người sử dụng đất.

Điểm a Khoản 4 Điều 95 Luật đất đai 2014 quy định về đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

“…4. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi sau đây:

a) Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;”

Hồ sơ sang tên sổ đỏ cho công ty cổ phần bao gồm:

Căn cứ Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 quy định về hồ sơ địa chính thì khi thực hiện thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất hay thủ tục sang tên sổ đỏ cho công ty cổ phần các bên sẽ phải chuẩn bị các hồ sơ gồm:

a. Bên chuyển nhượng:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (không nợ nghĩa vụ tài chính hoặc không thế chấp);
Chứng minh nhân dân/căn cước/hộ chiếu;
Sổ hộ khẩu;
Đăng ký kết hôn giấy xác nhận độc thân của người sử dụng đất.

b. Bên nhận chuyển nhượng:

Biên bản họp hội đồng quản trị về việc thống nhất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Quyết định của hội đồng quản trị thống nhất nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và cử người đại diện theo pháp luật hoặc theo ủy quyền để ký hợp đồng chuyển nhượng;
Giấy phép đăng ký doanh nghiệp;
Con dấu;

Sau khi hai bên thực hiện thủ tục ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, ngoài những hồ sơ nêu trên để thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ cho công ty cổ phần, người sử dụng đất cần bổ sung thêm các hồ sơ sau:

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;
Biên lai thu thuế đất phi nông nghiệp năm gần nhất;
Tờ khai lệ phí trước bạ;
Tờ khai thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
Đơn đề nghị sang tên sổ đỏ, sổ hồng cho công ty

Tuy nhiên như bạn trình bày thì sổ đỏ nhà bạn đang thế chấp tại ngân hàng do vậy sẽ không thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng ngay cho công ty theo thủ tục thông thường được do vậy bạn cần phải thanh toán nghĩa vụ tài chính (gốc và lãi) với ngân hàng để xóa đăng ký thế chấp nhà đất để được phép giao dịch mua bán, chuyển nhượng theo quy định của pháp luật.

Lưu ý: Phải xóa thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước khi làm thủ tục chuyển nhượng và sang tên sổ đỏ cho công ty.

Ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở đâu?

Luật Công chứng 2014 số 53/2014/QH13 quy định về phạm vi công chứng, hợp đồng, giao dịch về bất động sản như sau:

“Điều 42. Phạm vi công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản

Công chứng viên của tổ chức hành, nghề công chứng chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở…”

Từ quy định trên có thể thấy chỉ có phòng công chứng tại tỉnh Hải Dương mới được thực hiện công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này.

Như vậy, với trường hợp này bạn có thể chọn 01 trong 02 lựa chọn sau:

Mời công chứng viên của một phòng công chứng tại Hải Dương lên Hà Nội để thực hiện giao dịch;
Phía công ty và người đại diện mang theo giấy tờ về phòng công chứng tại Hải Dương để thực hiện giao dịch.

Trên đây, luật sư công ty luật Việt Hưng tư vấn thủ tục sang tên sổ đỏ cho công ty cổ phần khi nhà đất của bạn đang thế chấp. Nếu có thắc mắc, cần tư vấn thêm bạn có thể liên hệ trực tiếp với chúng tôi.