Rủi ro khi mua nhà đất không có sổ hồng, sổ đỏ

Chào Luật Việt Hưng, hiện tại vợ chồng tôi tích cóp được khoảng 2 tỷ đồng và đang tìm mua một mảnh đất hoặc ngôi nhà không sổ đỏ ở trung tâm Hà Nội để con cái học hành và vợ chồng chúng tôi tiện công việc. Tôi cũng tham khảo vài ý kiến thì nhiều người khuyên không nên mua. Vậy nếu tôi mua thì nên thực hiện thủ tục như thế nào? Xin cảm ơn luật sư

Trả lời:

Chào bạn, trong trường hợp này với tài chính khoảng 2 tỷ mà vợ chồng bạn lại có dự định mua nhà đất không có sổ đỏ thì chúng tôi quả thật là thấy tiếc và lời khuyên của chúng tôi chắc chắn cũng giống như đa số người mà bạn đã tham khảo ý kiến là không nên mua vì những lý do sau:

Có nhiều lý do, nhiều nguyên nhân từ nhiều phía dẫn tới quyết định mua nhà đất không có sổ hồng, sổ đỏ như:

Tâm lý ham rẻ, nhiều người chủ quan chấp nhận mua nhà đất chưa có sổ đỏ với hy vọng sau khi mua có thể hợp thức hóa loại đất này.
Thiếu hiểu biết: Nghe lời môi giới hoặc người này người kia mà người mua không tìm hiểu kỹ nên cứ mua với suy nghĩ để ở chứ không bán.
Liều mua với tâm lý mong chờ tăng giá để bán lại hoặc chính sách thay đổi.

Một số rủi ro khi mua nhà đất không có sổ đỏ, sổ hồng

1. Nguồn gốc nhà đất không rõ ràng

Do nhà đất không được cấp sổ đỏ/sổ hồng nên việc xác minh chính xác nguồn gốc của đất đó sẽ gặp nhiểu khó khăn để người mua nắm được: mục đích sử dụng đất của thửa đất là gì? Thời hạn sử dụng đất là bao lâu? Thửa đất có nằm trong quy hoạch hay không? diện tích có bị lấn chiếm không?….

2. Hình thức mua bán trái quy định pháp luật nên không được pháp luật bảo vệ

Do nhà đất không có sổ hồng/sổ đỏ nên việc mua bán sẽ thực hiện thông qua hình thức mua bán viết tay không phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành.

Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản”.

Do vậy, nếu xảy ra tranh chấp khả năng rất cao là bị Tòa án tuyên bố giao dịch mua bán là vô hiệu, các bên hoàn trả nhau những gì đã nhận. Bạn hãy tưởng tượng nếu lúc này giá đất tăng vài lần so với giá tại thời điểm mua thì ai sẽ là người bị thiệt.

3. Khả năng xảy ra tranh chấp cao hơn

Xuất phát từ việc mua bán không tuân thủ về mặt hình thức của hợp đồng – do nhà đất không có sổ hồng/sổ đỏ dẫn tới việc người mua không thực hiện thủ tục đăng ký chính chủ được theo quy định Khoản 3, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”. Về mặt pháp lý sẽ không có căn cứ chứng minh người mua là chủ sử dụng đất hợp pháp nên dễ xảy ra tranh chấp và khó chứng minh được đó là đất của mình.

4. Không thực hiện được đầy đủ các quyền của người sử dụng đất hợp pháp

Một trong những quyền năng cơ bản của chủ sở hữu hay người sử dụng hợp pháp tài sản là quyền Định đoạt tài sản. Tuy nhiên, trường hợp này do mua bán nhà đất viết tay nên người mua sẽ bị hạn chế rất nhiều trong quá trình thực hiện quyền Định đoạt tài sản của mình, cụ thể:

Không thể thế chấp ngân hàng để vay tiền khi cần vốn

Theo Điểm a Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì việc thế chấp quyền sử dụng đất được tiến hành khi “Có Giấy chứng nhận”, tức phải có sổ hồng/sổ đỏ. Trong quá trình bạn sử dụng đất nếu bạn bí tiền để đầu tư kinh doanh chẳng hạn bạn có thể thế chấp quyền sử dụng đất đó tại ngân hàng để lấy một khoản tiền nhất định nếu thửa đất đó có Giấy chứng nhận, sổ đỏ, sổ hồng. Tuy nhiên vì thửa đất của bạn không có nên bạn không thể thế chấp vay vốn. Rõ ràng lúc này nhà đất của bạn chỉ đơn thuần chỉ để ở và bị giảm hiệu quả trong quá trình sử dụng.

Tính thanh khoản không cao, hoặc bị ép giá khi giao dịch

Cũng xuất phát từ việc mua bán nhà đất không hợp pháp do thiếu giấy tờ dẫn tới nhà đất không có sổ hồng, sổ đỏ không an toàn đồng thời tiềm ẩn nhiều rủi ro nên khi có việc cần tiền, cần vốn muốn bán lại thì cũng rất khó, kén khách, kén người mua. Ngoài ra khi gặp được người chấp nhậng chấp nhận mua thì thường sẽ bị bên môi giới hoặc người mua ép giá đồng thời phải làm nhiều thủ tục khác như mời người làm chứng, lập vi bằng, chứng thực, chi phí cao cho môi giới, chi phí quảng cáo lớn….mà không mang nhiều ý nghĩa lại mất thêm nhiều chi phí phát sinh.

Quyền của người sử dụng đất bị hạn chế hoặc mất quyền

Điểm a Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định: Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây: “Có Giấy chứng nhận”. Như vậy một số quyền của người sử dụng đất để thực hiện được thì điều kiện đầu tiên và quyết định là phải có sổ hồng, sổ đỏ hay Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Khả năng cao là không được bồi thường khi bị thu hồi đất

Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 quy định về điều kiện để được bồi thường về đất khi thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đối với hộ gia đình, cá nhân cụ thể như sau:

“1. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận) hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này mà chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của Luật này;…”

Do đó, để được bồi thường về đất khi bị thu hồi cần đáp ứng đủ điều kiện sau:

– Đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

– Có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận theo quy định nhưng chưa được cấp.

Theo đó, trong trường hợp không có sổ đỏ mà có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và đáp ứng đầy đủ các điều kiện khác thì vẫn được bồi thường khi bị thu hồi đất.

Tuy nhiên để được bồi thường thì có lẽ người sử dụng đất sẽ rất vất vả, tốn nhiều thời gian và công sức để chứng minh.

Gặp nhiều khó khăn, tốn khém để có thể xin phép xây dựng

Điều 3 Nghị định 53/2017/NĐ-CP quy định các loại giấy tờ hợp pháp về đất đai để cấp giấy phép xây dựng gồm:

“1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo quy định của Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 2001, Luật đất đai năm 2003.

…

5. Các loại giấy tờ đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận gồm: Các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật đất đai năm 2013 … hoặc giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã và được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”.

Theo đó, để được cấp giấy phép xây dựng cần phải có Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng), giấy tờ chứng minh về quyền sử dụng đất, giấy tờ chứng minh quyền sở hữu nhà ở.

Bên cạnh đó, đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp thì được phép sử dụng giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận để đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

Tóm lại, đất không có Sổ đỏ, Sổ hồng, giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hợp pháp thì được phép sử dụng giấy xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn và giấy tờ này phải được cơ quan đăng ký đất đai xác nhận đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận để đề nghị cấp giấy phép xây dựng.

Trên thực tế không phải 100% trường hợp đều được xã, phường, thị trấn cấp cho giấy xác nhận này mà phải đáp ứng đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng) mới được cấp. Nếu may mắn mà người sử dụng đất xin được xác nhận thì chắc chắn sẽ mất không ít chi phí.

Một số giải pháp khi mua nhà, đất không có sổ hồng, sổ đỏ:

Không ai mong muốn tài sản của mình gặp nhiều rủi ro, tuy nhiên trên thực tế có nhiều lý do để một người quyết định để mua nhà đất không có sổ hồng, sổ đỏ. Bạn có thể tham khảo ý kiến dưới đây:

Tìm hiểu kỹ thông tin về thửa đất, thông qua nhiều kênh thông tin, thu thập càng nhiều thông tin càng tốt;
Liên hệ với chính quyền địa phương nơi có đất để xin các xác nhận cần thiết;
Nếu mục đích chính trước mắt là mua để ở thì mua đất có nhà trên đất là tốt nhất để tránh trường hợp phải xây (cần phải có giấy phép hoặc sự đồng ý của chính quyền địa phương). Nếu người mua đất không phải dân gốc, thổ dân thì sẽ gặp nhiều khó khăn.

Trên đây là nội dung tư vấn trao đổi mà Luật Việt Hưng gửi tới bạn liên quan tới câu hỏi của bạn cũng như những rủi ro khi mua nhà đất không có sổ hồng, sổ đỏ mà bạn cũng như một người bất kỳ có thể gặp. Nếu có thắc mắc hoặc yêu cầu dịch vụ quý khách hàng hãy liên hệ trực tiếp để được hỗ trợ kịp thời.

Dịch vụ liên quan của Luật Việt Hưng