Mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng NCB

Luật Việt Hưng tư vấn mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng NCB (Ngân hàng Quốc Dân). Nhà đất đang thế chấp tại Ngân hàng có được mua bán không? Muốn mua nhà đất đang thế chấp tại Ngân hàng thì phải làm gì? Mua bán nhà đang thế chấp ngân hàng làm sao cho an toàn? Mua nhà đang thế chấp có rủi ro gì? Làm sổ đỏ nhà đất đang thế chấp như thế nào? Hợp đồng mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng. Bài viết này Luật Việt Hưng tư vấn thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng NCB (Ngân hàng Quốc Dân) để khách hàng tham khảo.

Xem thêm: Làm sổ đỏ chung cư đang thế chấp ngân hàng

Nhà đất đang thế chấp có được mua bán không?

Theo quy định tại Khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015 thì: “Không được bán, thay thế, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 4 và khoản 5 Điều 321 của Bộ luật này.”

Căn cứ quy định này, sau khi thế chấp nhà đất tại ngân hàng thì người thế chấp không được bán cho người khác trừ trường hợp được bên ngân hàng đồng ý (bằng văn bản) hoặc theo quy định của pháp luật.

Trường hợp ngân hàng không đồng ý cho mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng thì các bên có thể thực hiện thanh toán toàn bộ khoản vay với ngân hàng để nhận Sổ đỏ, xoá đăng ký thế chấp và làm thủ tục mua bán nhà đất theo quy định của pháp luật.

Chú ý: Khi không có sự đồng ý của ngân hàng (bên đang nắm giữ tài sản) thì các bên tuyệt đối không nên lập vi bằng để mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng bởi tiềm ẩn nhiều rủi ro đặc biệt là cho người mua. 

Tư vấn thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng NCB

Trường hợp 1: Ngân hàng đồng ý cho các bên mua bán 

Về lý thuyết thì luật pháp cho phép mua bán nhà đất đang thế chấp nhưng thực tế có rất ít ngân hàng đồng ý cho các bên mua bán khi nhà đất đang còn thế chấp tại ngân hàng vì nếu đồng ý thì ngân hàng có thể gặp rủi ro lớn. Trường hợp đồng ý thì ngân hàng cũng sẽ yêu cầu các bên ký văn bản cam kết ba bên về việc mua bán tài sản đang thế chấp tại ngân hàng.

Tiếp đó, các bên sẽ ký văn bản thoả thuận để bên mua trả nợ thay cho bên bán. Hết thời gian trả nợ, ngân hàng sẽ làm thủ tục giải chấp và bên mua sẽ công chứng hợp đồng mua bán và sang tên sổ đỏ cho mình.

Căn cứ Điều 370 Bộ luật Dân sự 2015 thì bên có nghĩa vụ trả nợ có thể chuyển giao nghĩa vụ của mình cho người khác nếu được phía ngân hàng đồng ý.

Như trên đã phân tích thì trường hợp này rủi ro cho các bên đều lớn đặc biệt là Ngân hàng luôn cầm đằng chuôi và không tội gì lại phải tham gia vào một thỏa thuận ba bên để tự trói mình. Nên thực tế, rất ít trường hợp áp dụng biện pháp này mà thường các bên sẽ thực hiện theo cách dưới đây.

Trường hợp 2: Ngân hàng không đồng ý, bên thế chấp buộc phải thanh toán hết nợ ngân hàng

Với trường hợp này, hai bên mua bán sẽ lập hợp đồng đặt cọc thỏa thuận để bên bán (đang thế chấp) có thể dùng tiền của bên sẽ mua để trả hết nợ cho ngân hàng. Các bên lấy Sổ đỏ cùng thông báo giải chấp và thực hiện thủ tục công chứng, sang tên sổ đỏ. Cụ thể các bước thực hiện như sau:

Bước 1: Hai bên mua bán lập hợp đồng đặt cọc

Nhằm đảm bảo các bên sẽ thực hiện việc mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng thì việc lập hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất là cần thiết. Về hợp đồng đặt cọc thì các bên có thể công chứng hoặc không công chứng. Trường hợp công chứng, các bên phải thực hiện theo thủ tục dưới đây:

Thành phần hồ sơ làm hợp đồng đặt cọc gồm

Công chứng hợp đồng đặt cộc tại: Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng nơi nào thuận tiện nhất.

Bước 2: Giải chấp và xoá đăng ký thế chấp

Sau khi nhận được tiền đặt cọc, bên mua ngay lập tức thực hiện các thủ tục giải chấp để lấy bản chính Sổ đỏ ra khỏi ngân hàng. Khi nhận được Sổ đỏ, các bên thực hiện thủ tục xoá đăng ký thế chấp.

Tham khảo: Thủ tục và hồ sơ xóa thế chấp sổ đỏ

Bước 3: Ký hợp đồng mua bán chuyển nhượng nhà đất

Để ký hợp đồng mua bán chuyển nhượng nhà đất thì các bên cần chuẩn bị hồ sơ gồm:

Địa điểm công chứng: Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng tại tỉnh/thành phố nơi có đất.

Sau khi ký xong hợp đồng chuyển nhượng nhà đất thì bên mua sẽ phải làm thủ tục đăng biết động sang tên thường được gọi là thủ tục sang tên sổ đỏ hay sang tên sổ hồng hoặc sang tên bìa đỏ có vùng miền lại gọi là thủ tục đăng bộ.

Xem thêm: Thủ tục sang tên sổ đỏ sổ hồng

Dịch vụ của Luật Việt Hưng

• Tư vấn hoàn thiện thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp an toàn
• Nhận ủy quyền của khách hàng sang tên sổ đỏ nhà đất đang thế chấp
• Tư vấn đặt cọc mua bán nhà đất đang thế chấp

Quý khách hàng có nhu cầu tư vấn cụ thể thủ tục mua bán nhà đất đang thế chấp tại ngân hàng hãy liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ nhanh nhất.