Làm sổ đỏ chính chủ bằng giấy tờ mua bán viết tay

Thưa luật sư, được biết công ty luật Việt Hưng là đơn vị chuyên tư vấn luật đất đai nên tôi muốn hỏi trường hợp của nhà tôi như sau: Năm 2014 khi đó tôi vợ chồng tôi còn làm việc tại Cầu Giấy, Hà Nội nghe người quen giới thiệu nên vợ chồng tôi làm giấy tờ mua một mảnh đất rộng 56m2 trên đất đã có nhà 3.5 tầng tại phường Dịch Vọng Hậu vì bên người bán nghe nói là muốn bán nhà để sang nước ngoài định cư. Mọi việc diễn ra rất nhanh chóng, vợ chồng tôi cũng rất ưng vị trí đó. Do cũng thiếu hiểu biết và suy nghĩ nên hai bên mua bán chỉ viết tay giấy tờ mua bán mà không đi công chứng tại phòng công chứng hay ra phường để chứng thực và giấy tờ. Sau khi làm giấy tờ mua bán xong chúng tôi có giấy biên nhận đã nhận đủ tiền và giấy bàn giao sổ đỏ và các giấy tờ khác liên quan may là có người làm chứng ký vào giấy giao tiền và nhận hồ sơ. Hiện nay chúng tôi đã sửa chữa và cải tạo ngôi nhà thành 05 tầng để cho thuê 3 tầng trên và con tôi học đại học thì ngôi nhà này. Đầu năm 2018 vợ chồng tôi ra phòng tài nguyên môi trường hỏi và làm thủ tục sang tên sổ đỏ thì họ trả lời là giấy tờ mua bán viết tay không hợp lệ nên không làm được. Vậy nhờ luật sư tư vấn giúp xem có cách nào để làm sổ đỏ chính chủ bằng giấy tờ mua bán viết tay được hay hợp pháp hóa giấy tờ mua bán nhà đất viết tay được không? Vì ngay sau khi làm giấy tờ mua bán vợ chồng chúng tôi không còn liên hệ với bên bán nữa vì nghĩ rằng làm thế là xong. Cảm ơn luật sư

Trả lời (mang tính tham khảo)

Lời đầu tiên, công ty luật Việt Hưng xin cảm ơn sự tin tưởng của quý khách hàng đã dành cho chúng tôi. Dựa trên những thông tin mà khách hàng cung cấp chúng tôi có một số ý kiến tư vấn và giải pháp nhằm thực hiện thủ tục làm sổ đỏ chính chủ bằng giấy tờ mua bán viết tay như sau:

1. Về hình thức của hợp đồng mua bán nhà đất viết tay:

Trước hết cần khẳng định việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một giao dịch dân sự. Khoản 2 Điều 119 của Bộ luật Dân sự quy định về hình thức giao dịch dân sự quy định như sau: “Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.”

Do đây là giao dịch dân sự liên quan tới mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên cần xem xét quy định của Luật đất đai.

Khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 quy định:

“Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:

a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này;

b) Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên;

c) Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự;

d) Việc công chứng thực hiện tại các tổ chức hành nghề công chứng, việc chứng thực thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã.”

Căn cứ các quy định của pháp luật nêu trên có thể khẳng định hợp đồng viết tay mua bán nhà đất nêu trên vi phạm về mặt hình thức của hợp đồng, giao dịch.

Tuy nhiên Điều 129 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về Giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức như sau:

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

“1. Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó;

2. Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Vậy nếu trong trường hợp bạn đã có chứng từ/bằng chứng về việc thanh toán toàn bộ số tiền mua đất, bạn có thể có đơn yêu cầu gửi lên tòa án nhân dân cấp quận/huyện nơi có đất để làm thủ tục yêu cầu tòa án tuyên hợp đồng này là hợp đồng hợp pháp mà không cần thông qua thủ tục công chứng hay chứng thực.