Không cấp sổ hồng cho dân chủ đầu tư bị xử lý thế nào?

Chào luật sư, gia đình tôi và hơn 200 hộ dân khác đã về sinh sống tại một chung cư tại một khu đô thị của quận Cầu Giấy, Hà Nội được gần 2 năm qua nhưng tới nay chủ đầu tư chưa cấp sổ hồng (sổ đỏ) – Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở cho chúng tôi. Đại diện các hộ dân cũng đã nhiều lần gặp đại diện chủ đầu tư để trao đổi vấn đề này nhưng câu trả lời chưa xác đáng kiểu qua loa cho qua. Do chưa được cấp sổ hồng nên cuộc sống của chúng tôi gặp rất nhiều phiền toái, bất tiện như việc làm tạm trú, thường trú để con cái học hành…Tôi muốn hỏi rằng chủ đầu tư chung cư có trách nhiệm như thế nào trong việc cung cấp sổ hồng, sổ đỏ? Nếu chủ đầu tư không thực hiện cấp sổ hồng thì sẽ bị xử lý ra sao? Xin được tư vấn. Xin cảm ơn.

Trả lời: 

Khái niệm sổ hồng/sổ hồng là gì?

Theo tìm hiểu của chúng tôi thì trong các văn bản pháp luật chính thức và đang có hiệu lực thì không có khái niệm sổ hồng cũng như sổ đỏ hoặc bìa đỏ theo cách gọi của nhiều người. Đây tuy là cách gọi thông dụng và dễ hiểu nhất nhưng lại là do dựa vào màu sắc của loại giấy tờ đó. Tên gọi được các văn bản pháp luật chính thức là “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.

Tại khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được hiểu như sau:

“16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

Do đó, “Sổ hồng” là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Chủ đầu tư có trách nhiệm cấp sổ hồng cho người mua nhà

Theo quy định tại khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về trách nhiệm của chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản quy định:

“4. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua hoặc kể từ ngày hết hạn thuê mua thì phải làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua, trừ trường hợp bên mua, bên thuê mua có văn bản đề nghị tự làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.”

Bên cạnh đó, khoản 7, Điều 26 Luật Nhà ở 2014 quy định về Trách nhiệm của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại như sau:

“7. Trong thời hạn 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà ở cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận thì phải làm thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận cho người mua, người thuê mua nhà ở, trừ trường hợp người mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp xây dựng nhà ở để cho thuê thì có trách nhiệm lập và lưu trữ hồ sơ nhà ở theo quy định tại Điều 76 và Điều 77 của Luật này.”

Do vậy, trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao chung cư cho người mua, chủ đầu tư chung cư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua chung cư.

Xử lý ra sao nếu chủ đầu tư chung cư không cấp sổ hồng?

Căn cứ khoản 4,5,6,7 Điều 31 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai :

“Tổ chức thực hiện dự án kinh doanh bất động sản không nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc không cung cấp, cung cấp không đầy đủ giấy tờ cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất tự nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 7 Điều 26 của Luật Nhà ở và khoản 4 Điều 13 của Luật kinh doanh bất động sản thì hình thức và mức xử phạt tương ứng với thời gian và mức độ vi phạm như sau:

4. Từ 12 tháng trở lên:
5. a) Phạt tiền từ 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm dưới 30 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
6. b) Phạt tiền từ 300.000.000 đồng đến 500.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 30 đến dưới 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất;
7. c) Phạt tiền từ 500.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng đối với trường hợp vi phạm từ 100 căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất trở lên.
8. Thời gian vi phạm quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này được tính từ ngày chủ đầu tư bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, đất cho người mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền theo thỏa thuận đến thời điểm lập biên bản vi phạm hành chính; trường hợp chủ đầu tư đã khắc phục sai phạm sau thời hạn quy định tại khoản 7 Điều 26 của Luật nhà ở và khoản 4 Điều 13 của Luật kinh doanh bất động sản thì thời gian vi phạm được tính đến ngày chủ đầu tư khắc phục sai phạm.
9. Trường hợp trong một dự án mà chủ đầu tư vi phạm ở nhiều mức thời gian khác nhau đối với các căn hộ, công trình xây dựng, thửa đất khác nhau quy định tai các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này thì tính tiền phạt theo từng mức phạt quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4 Điều này nhưng tổng số tiền phạt không được vượt quá 1.000.000.000 đồng.
10. Biện pháp khắc phục hậu quả:

Buộc nộp hồ sơ hoặc cung cấp đầy đủ giấy tờ cho người mua, thuê mua nhà, công trình xây dựng, người nhận chuyển quyền sử dụng đất tự nộp hồ sơ để làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận theo quy định.”

Căn cứ quy định trên, nếu chủ đầu tư chung cư không nộp hồ sơ làm thủ tục để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua chung cư thì sẽ bị xử phạt hành chính với số tiền lớn nhất có thể lên đến 1.000.000.000 đồng. Cụ thể trong trường hợp này sẽ là từ 100.000.000 đến 300.000.000 đồng đối với riêng chung cư của bạn đã chuyển vào hơn 1 năm.

Do vậy, chủ đầu tư chung cư có trách nhiệm nộp hồ sơ làm thủ tục để cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người mua chung cư. Nếu không đáp ứng được việc người mua nhận được “sổ hồng” trước 50 ngày thì sẽ phải chịu xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật.

Trên đây là nội dung trao đổi của chúng tôi liên quan tới trách nhiệm của chủ đầu tư không cấp sổ hồng cho dân chủ đầu tư bị xử lý thế nào? Nếu có câu hỏi khác liên quan tới lĩnh vực đất đai nhà ở quý khách hàng vui lòng liên hệ với chúng tôi để được hỗ trợ kịp thời.