Thủ tục sang tên sổ đỏ, sổ hồng, bìa đỏ thường gặp

Một số trường hợp sang tên sổ đỏ, sổ hồng thường gặp được Luật Việt Hưng tư vấn dưới đây. Dịch vụ làm sổ đỏ, dịch vụ làm sổ đỏ trọn gói, dịch vụ làm sổ đỏ, tư vấn pháp luật đất đai miễn phí, tư vấn luật đất đai online, tư vấn đất đai trực tuyến, văn phòng luật sư về đất đai, tư vấn luật nhà đất miễn phí, cần tư vấn về đất đai, tư vấn pháp luật nhà đất, tư vấn luật đất đai miễn phí, làm sổ đỏ đất dịch vụ, dịch vụ tách sổ đỏ, dịch vụ sang tên sổ đỏ, sổ đỏ của đất dịch vụ

Quy định chung về sang tên sổ đỏ, các thủ tục liên quan tới sang tên sổ đỏ bao gồm:

1.Thẩm quyền giải quyết thủ tục sang tên sổ đỏ: UBND cấp Quận (huyện) nơi có nhà đất. Tuy nhiên, hiện tại trên địa bạn thành phố Hà Nội thì thẩm quyền ký sổ đỏ – Giấy chứng nhận cấp cho cá nhân, hộ gia đình, doanh nghiệp thuộc Sở tài nguyên môi trường.

2. Đối tượng thực hiện sang tên sổ đỏ: Cá nhân, hộ gia đình, tổ chức, doanh nghiệp

3. Cách thức thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ: Hồ sơ của bước trước làm cơ sở để thực hiện các bước sau và được bổ sung theo từng bước như sau:

Bước 1: Các bên chuẩn bị hồ sơ tương ứng với từng thủ tục đến cơ quan công chứng lập hợp đồng chuyển nhượng, thừa kế, cho tặng. Trong thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập hợp đồng, các bên phải kê khai lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân, nếu quá thời hạn trên sẽ bị phạt theo quy định của nhà nước.

Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính (tại UBND cấp huyện nơi có nhà, đất) – trên thực tế bước này thường gộp/lồng ghép vào bước 3.

Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên sổ đỏ (tại UBND quận/huyện nơi có nhà, đất)

Thành phần hồ sơ gồm sang tên sổ đỏ:

Người thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ/chuyển tên bìa đỏ phải kê khai một số giấy tờ sau:

• Đơn đề nghị đăng ký biến động (do bên bán ký); Trong trường hợp có thoả thuận trong hợp đồng về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay;
• Tờ khai lệ phí trước bạ;
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân;
• Sơ đồ vị trí thửa đất;
• Đơn xin cấp đổi sổ đỏ/cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (nếu muốn đổi phôi sổ đỏ);

Nếu các bên ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục thì người nhận ủy quyền sẽ kê khai những loại giấy tờ này. Kèm theo những giấy tờ nêu trên sẽ bao gồm cả hợp đồng chuyển nhượng, hợp đồng tặng cho, văn bản khai nhận di sản thừa kế, CMND, hộ khẩu, xác nhận tình trạng hôn nhân, đăng ký kết hôn, giấy nộp tiền thuế đất phi nông nghiệp (nếu có)

Bước 4: Nộp đủ lệ phí theo quy định và nhận sổ đỏ.

4. Hồ sơ thực hiện việc sang tên sổ đỏ gồm:

Thực tế thực hiện dịch vụ và làm thủ tục chúng tôi nhận thấy ở mỗi địa phương, mỗi địa bàn lại yêu cầu về thành phần và số lượng hồ sơ không giống nhau. Chúng tôi nêu khái quát hồ sơ theo quy định dưới đây:

• Đơn đăng ký biến động có thể do người nhận chuyển nhượng hoặc người chuyển nhượng kê khai và ký tên;
• Tờ khai lệ phí trước bạ (02 bản do bên mua ký) hoặc có thể ủy quyền.
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân (02 bản do bên bán ký. Riêng trường hợp cho tặng 04 bản).
• Hợp đồng chuyển nhượng/Văn bản khai nhận di sản thừa kế, hợp đồng tặng cho đã được công chứng (02 bản chính)
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng, bìa đỏ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (02 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
• CMND + Sổ hộ khẩu của cả bên mua và bên bán (02 bản sao có chứng thực của cơ quan có thẩm quyền)
• Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Lưu ý: Hiện nay, người có nhu cầu thực hiện việc sao y bản chính đối với giấy tờ hồ sơ thì có thể mang bản chính giấy tờ tới các tổ chức hành nghề công chứng mà không nhất thiết phải gửi vào UBND xã/phường. Do vậy, trong quá trình chuẩn bị hồ sơ chuyển tên sổ đỏ nếu khách hàng chưa có đủ bản sao có thể sao y hồ sơ ngay tại phòng công chứng.

Sau khi đã chuẩn bị đủ hồ sơ, người làm thủ tục chuyển tên sổ đỏ/sang tên sổ đỏ nộp hồ sơ tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

– Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 đến 15 ngày kể từ khi nộp đủ hồ sơ hợp lệ. Sau khi nhân được thông báo nộp thuế, người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước tại các kho bạc Nhà nước (có thể có địa chỉ trong thông báo thuế). Lưu ý: Trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được thông báo thuế công dân phải đi đóng thuế để tránh trường hợp để quá 30 ngày sẽ bị tính lãi theo lãi suất ngân hàng.

Luật Việt Hưng tư vấn cũng như nêu một số trường hợp sang tên sổ đỏ thường gặp trong thực tế:

I. Sang tên sổ đỏ khi mua bán, chuyển nhượng toàn bộ thửa đất, nhà đất

1. Hồ sơ các bên cần chuẩn bị gồm:

a.Bên chuyển nhượng:

• Chứng minh nhân dân (CMND) còn giá trị sử dụng và trùng với thông tin chứng minh nhân dân trên Sổ đỏ/sổ hồng/giấy tờ nhà đất (nếu có sự khác biệt cần phải xin xác nhận);
• Sổ hộ khẩu có thông tin và địa chỉ giống với thông tin trên sổ đỏ/sổ hồng/bìa đỏ;
• Đăng ký kết hôn (nếu là vợ chồng), nếu chưa có vợ hoặc có chồng hoặc đã ly hôn thì cần xin xác nhận tình trạng hôn nhân từ khi đủ tuổi kết hôn (với nữ là 18 tuôi, nam là 20 tuổi) hoặc từ khi ly hôn tới thời điểm chuyển nhượng nhà đất;
• Sổ đỏ/Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và nhà ở đủ điều kiện chuyển nhượng.

b. Bên nhận chuyển nhượng:

• Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu còn hạn sử dụng/căn cước công dân;
• Sổ hộ khẩu;
• Đăng ký kết hôn khi đã có vợ chồng hoặc xác nhận tình trạng hôn nhân để làm căn cứ xác định tài sản chung/riêng;
• Nếu đã có vợ hoặc có chồng mà vợ hoặc chồng muốn đứng tên riêng trên sổ đỏ và muốn đó là tài sản riêng của mình thì phải có văn bản cam kết của vợ hoặc chồng.

2. Ký hợp đồng chuyển nhượng sang nhượng nhà đất công chứng

Đây có thể nói là bước quan trọng và là tiền đề để bên nhận chuyển nhượng xác lập quyền sử dụng hợp pháp với nhà đất.

Hai bên mua/bán chuẩn bị hồ sơ nêu trên và liên hệ với một tổ chức hành nghề công chứng nơi có bất động sản để tiến hành ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Giá chuyển nhượng nhà đất trong hợp đồng công chứng thường là một mức giá thấp hơn giá thị trường bởi tâm lý của khách hàng là muốn giảm chi phí tối đa cho việc nộp tiền thuế, phí và lệ phí.

Khi ký hợp đồng công chứng các bên ký nháy lần lượt vào từng trang của hợp đồng và ở trang cuối thì thường các bên sẽ thể hiện sự minh bạch, không bị lừa dối, ép buộc bằng dòng chữ : tôi/chúng tôi đã đọc và đồng ý rồi ký và ghi rõ họ tên người mua/người bán trong hợp đồng.

Thường thì các văn phòng công chứng sẽ yêu cầu cả điểm chỉ bằng ngón trỏ phải của người ký vào hợp đồng.

3. Chi phí ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Chi phí mà các bên phải thanh toán khi hợp đồng công chứng thường bao gồm lệ phí nhà nước + phí soạn thảo + phí ký ngoài giờ (nếu yêu cầu)+ phí ký ngoài trụ sở (nếu yêu cầu);

Mức phí nhà nước thì phụ thuộc vào diện tích của thửa đất và nhà, diện tích xây dựng, cấp nhà, và vị trí của thửa đất (thường chia làm 4 vị trí là 1 – là vị trí có giá cao nhất tiếp đến là vị trí 2,3 và 4.).

II. Sang tên sổ đỏ do mua một phần thửa đất – tách sổ đỏ/sổ hồng

1.Điều kiện sang tên sổ đỏ một phần thửa đất – tách sổ đỏ

Để sang tên một phần thửa đất trong trường hợp này sẽ liên quan tới điều kiện tách sổ đỏ thửa đất. Dựa vào quỹ đất cũng như đặc thù từng địa phương thì điều kiện tách sổ đỏ là không giống nhau

Ví dụ: tại một số quận của Hà Nội thì tổng diện tích của mảnh mới hình thành và mảnh đất bị tách tối thiểu không nhỏ hơn 30m2, mặt tiền không nhỏ hơn 3m. Tuy nhiên đối với các huyện vùng ngoại thành thì điều kiện này lại có sự khác biệt;

Tại thành phố Hồ Chí Minh điều kiện tách sổ đỏ lại là không nhỏ hơn 45m2 và mặt tiền không nhỏ hơn 3m đồng thời điều kiện này cũng chia theo các khu vực cụ thể.

Ngoài ra thì còn có các điều kiện khác như chiều rộng của ngõ đi.

2. Các bước sang tên sổ đỏ một phần thửa đất – tách sổ đỏ, sổ hồng

Có thể tóm tắt ngắn gọn các bước như sau:

a. Đo vẽ và lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất

Ở bước này, các bên chuẩn bị sổ đỏ, bìa đỏ và liên hệ với một tổ chức/công ty có chức năng đo vẽ, trắc địa để tới vị trí thửa đất đo vẽ và lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất;

b. Gửi hồ sơ xin công văn cho phép tách sổ đỏ/tách bìa đỏ
Sau khi đã có hồ sơ kỹ thuật thửa đất thì hai bên mua/bán ký vào mục bên chuyển nhượng/bên chuyển nhượng của hồ sơ kỹ thuật thửa đất và kẹp hồ sơ cùng với:

• Đơn xin tách sổ đỏ: Đơn này do chủ đất – bên chuyển nhượng kê khai và ký tên, trong phần nội dung sẽ nêu rõ là diện tích tách ra là bao nhiêu và phần còn lại là bao nhiêu mét vuông.
• Sổ đỏ bản chính và sao y;
• CMND, hộ khẩu, đăng ký kết hôn, xác nhận tình trạng hôn nhân của các bên.

Sau khi nhận hồ sơ của công dân, cơ quan nhà nước sẽ tổ chức xuống vị trí thửa đất để kiểm tra hiện trạng thửa đất xem có đúng kích thước, diện tích có biến động so với diện tích đã cấp hay không.

c. Nhận công văn từ chối hoặc được phép tách sổ đỏ và sang tên sổ đỏ

Đến ngày hẹn trả công văn, công dân có thể nhận được công văn với nội dung sau:

• Công văn cho phép tách sổ đỏ và sang tên sổ đỏ: Tức mảnh đất đó được phép chuyển nhượng một phần hoặc;
• Công văn từ chối cho phép tách sổ đỏ vì thửa đất không đủ điều kiện như: không đủ diện tích, hiện trạng bị biến động tăng hoặc giảm, lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất bị sai…
• Ở trường hợp được phép tách sổ đỏ thì công dân sẽ nhận công văn đó và liên hệ với tổ chức hành nghề công chứng/văn phòng công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng diện tích, kích thước tại hồ sơ tách sổ đỏ đã được duyệt và sau khi đã có hợp đồng công chứng thì các bên lại tiếp tục chuẩn bị hồ sơ giống như mua bán toàn bộ thửa đất và nộp để chờ lấy sổ đỏ – giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của các bên sau khi chia tách sổ đỏ/chia tách thửa đất.

III. Sang tên sổ đỏ nhà đất do được hưởng thừa kế

Hưởng thừa kế ở đây có thể do người để lại di sản trước khi chết có lập di chúc hoặc người để lại di sản trước khi chết không để lại di chúc.

1. Trường hợp sang tên sổ đỏ/sang tên sổ hồng theo di chúc

Người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất theo di chúc phải tiến hành thủ tục khai nhận di sản thừa kế. Trước khi làm thủ tục khai nhận di sản thừa kế cần chuẩn bị hồ sơ:

Về phía người hưởng di sản: Chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu, giấy khai sinh, các xác nhận cần thiết;

Về phía người để lại di sản (người chết): Di chúc, giấy chứng tử, các xác nhận cần thiết khác (nếu có);

Liên hệ phòng công chứng làm thủ tục niêm yết văn bản khai nhận di sản thừa kế tại ủy ban xã/phường nơi có đất và nơi có hộ khẩu thường trú.

2. Trường hợp sang tên sổ đỏ/sang tên bìa đỏ không có di chúc

Đối với trường hợp này thì những người thuộc hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết; (Theo điểm a Khoản 1 Điều 676 Bộ luật Dân sự năm 2005) chuẩn bị hồ sơ liên quan để chứng minh mình thuộc những đối tượng nêu trên sau đó cũng liên hệ tổ chức công chứng để làm thông báo khai nhận di sản thừa kế và niêm yết công khai tại UBND xã/phường nơi có đất và nơi có hộ khẩu thường trú trong thời hạn luật định.

Đối với cả hai trường hợp trên, sau khi đã niêm yết hết thời hạn luật định thì những người được thừa kế di sản sẽ đến phòng công chứng ký vào văn bản khai nhận di sản thừa kế xác nhận về việc mình được nhận di sản thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Sau đó chuẩn bị hồ sơ theo mục I nêu trên để làm thủ tục sang tên sổ đỏ và đăng ký đối với tài sản là nhà ở hoặc quyền sử dụng đất.

Lưu ý: Với hồ sơ thừa kế nên làm càng sớm càng tốt vì càng để lâu càng phức tạp bởi có thể sẽ có nhiều tình huống pháp lý phát sinh và đặc biệt lưu ý tới các thông tin trong sổ đỏ/sổ hồng cùng các giấy tờ như giấy khai sinh, họ tên, năm sinh, tuổi, tên đệm,…vì qua thực tế làm việc chúng tôi gặp rất nhiều trường hợp bị sai lệch giữa ngày tháng năm sinh trong giấy khai sinh của con và tuổi của bố mẹ, tên đệm…

IV. Sang tên sổ đỏ do được tặng cho quyền sử dụng đất

Trường hợp này thường xảy ra trên thực tế đối với mối quan hệ giữa anh, chị, em, bố, mẹ, con, ông, bà, cháu bởi có mối quan hệ huyết thống. Ngoài ra có một lý do đặc biệt khác là sang tên sổ đỏ trong trường hợp này thì các bên sẽ được miễn một khoản tiền thuế và lệ phí ít hay nhiều phụ thuộc vào diện tích cũng như vị trí của tài sản là quyền sử dụng đất hoặc nhà ở (do luật quy định).

V. Sang tên sổ đỏ do thỏa thuận phân chia tài sản chung

Đây cũng là một trường hợp phổ biến trong các giao dịch về đất. Nguồn gốc hình thành tài sản hình thành chung có thể là do được tặng choc hung, mua chung…Nay những người đồng sở hữu vì một lý do nào đó muốn thỏa thỏa thuận với nhau để chia phần tài sản chung đó ra để đứng tên riêng và thuận tiện trong giao dịchu Đây cũng là trường hợp dẫn tới việc chia tách thửa đất đó theo phần phù hợp với quy định của pháp luật. Tuy nhiên sẽ khác là về nghĩa vụ tài chính, thuế, phí đối với nhà nước khi hiện thủ tục và hình thức của văn bản thể hiện sẽ là Văn bản thỏa thuận tài sản chung.

Ngoài những trường hợp nêu trên thì trên thực tế còn có những trường hợp như:

• Sang tên sổ đỏ do thỏa thuận phân chia tài sản chung là quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở;
• Sang tên sổ đỏ theo quyết định của tòa án;
• Sang tên sổ đỏ do trao đổi quyền sử dụng đất và nhà ở. Những nội dung này khách hàng có thể xem cụ thể ở những bài viết khác của Luật Việt Hưng.

4. Thuế, phí, lệ phí sang tên sổ đỏ: (trước đây gọi là Thuế chuyển dịch quyền sử dụng đất gồm):

a. Thuế thu nhập cá nhân, phí và lệ phí khi mua bán, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần thửa đất.

• Thuế thu nhập cá nhân khi sang tên sổ đỏ nhà đất: 2 % trên giá bán.
• Lệ phí trước bạ khi sang tên bìa đỏ: 0,5 % (Lệ phí trước bạ là 1 khoản lệ phí mà người sở hữu tài sản (từ hoạt động mua, chuyển nhượng, thừa kế…) phải kê khai và nộp cho cơ quan thuế trước khi đưa tài sản vào sử dụng). Khoản lệ phí này sẽ được miễn đối với những đối tượng thuộc diện được tặng cho, thừa kế…nhà đất nếu có hồ sơ chứng minh theo quy định của pháp luật.
• Lệ phí thẩm định với mức 0,15% của giá trị tài sản nhận chuyển nhượng – người nhận chuyển nhượng phải nộp.
• Lệ phí địa chính: 15.000 đồng/trường hợp;
• Lệ phí thẩm định: Mức thu tính bằng 0,15% giá trị (sang tên) chuyển nhượng (Tối thiểu 100.000 đồng đến tối đa không quá 5.000.000 đồng/trường hợp);
• Lệ phí cấp sổ đỏ tùy theo từng trường hợp cụ thể.

b. Thuế thu nhập cá nhân, phí và lệ phí khi được thừa kế toàn bộ hoặc một phần thửa đất.

Nếu đủ căn cứ thì người được thừa kế sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà đất mà chỉ phải chịu lệ phí thẩm định với mức 0,15% của giá trị tài sản được thừa kế.

c. Thuế thu nhập cá nhân, phí và lệ phí khi được tặng cho một phần hoặc toàn bộ thửa đất

Trường hợp này cũng tương tự như đối với trường hợp được thừa kế.

Luật Việt Hưng tư vấn và cung cấp dịch vụ liên quan:

• Tư vấn thủ tục thừa kế theo pháp luật;
• Tư vấn thủ tục thừa kế tài sản theo di chúc;
• Tư vấn và cung cấp dịch vụ khai nhận di sản thừa kế;
• Tư vấn pháp luật nhà đất và các dịch vụ nhà đất liên quan;
• Tư vấn pháp luật đất đai và dịch vụ đất đai;
• Tư vấn và cung cấp dịch vụ sang tên sổ đỏ;
• Tư vấn và cung cấp dịch vụ tách sổ đỏ thửa đất;
• Tư vấn và cung cấp dịch vụ xóa thế chấp sổ đỏ nhanh;
• Cung cấp dịch vụ xóa thế chấp nhanh nhất;
• Tư vấn và cung cấp dịch vụ cấp lại sổ đỏ bị mất;
• Tư ván thủ tục mua bán, chuyển nhượng nhà đất;
• Nhận làm dịch vụ sổ đỏ từ giấy tờ mua bán viết tay tại các quận/huyện và các địa phương;
• Tư vấn và cung cấp dịch vụ chuyển mục đích sử dụng đất ao vườn;
• Tư vấn và cung cấp dịch vụ đính chính sai sót trong sổ đỏ…..